Bardzo często rozmawiając z Polakami mieszkającymi w Niemczech, pojawia się drażliwa kwestia wynajmowanych mieszkań oraz egzekwowania swoich praw wobec właścicieli lokalu (Vermieter). Niestety częstym powodem konfliktów oraz zatargów są mieszkania, w których występuje wilgoć, a właściciel nic sobie z tego nie robi, a wręcz zrzuca winę na nas standardowym stwierdzeniem, że na pewno: nie wietrzymy i nie ogrzewamy mieszkania co jest przyczyną wystąpienia w nim wilgoci.

Na szczęście prawo dało nam kilka sposobów aby skutecznie walczyć o swoje racje, choć często musimy uzbroić się w cierpliwość i bardzo uważać by nie przesadzić i nie znaleźć się na pozycji kogoś kto tej racji nie ma.

Jedną z tych metod jest zmniejszenie czynszu, czyli „Mietminderung”.

Pamiętajmy, że przy zmniejszaniu czynszu bardzo ważne jest, aby osoba wynajmująca mieszkanie czyli lokator (Mieter,) zrobiła to prawidłowo i zgodnie z obowiązującymi przepisami, bowiem nie zawsze  ma on prawo do zmniejszenia czynszu, a często zdarzają się i przypadki zbyt wysokiego zaniżenia czynszu co doprowadza z kolei do otrzymania wypowiedzenia umowy najmu.

Kwestie te regulują dość dokładnie tabele tzw.  „Mietminderungstabelle”, do których linki zamieszczamy poniżej artykułu. Dobrym wyjściem z sytuacji jest również skorzystanie z porad adwokata, tak aby poprowadził za nas profesjonalnie te sprawy.

Kiedy możemy sami zmniejszyć czynsz?

1. Jeżeli mieszkania z powodu usterek  Mieter nie może normalnie użytkować, a Vermieter nie naprawił tych usterek w  ustalonym wcześniej terminie. Do takich usterek mogą należeć: nieszczelne okna i drzwi, głośni sąsiedzi, uszkodzona instalacja elektryczna, grzyb, zalania wodą, popsute ogrzewanie, problemy z balkonem i tarasem, robactwo, uciążliwe odgłosy z budowy, rusztowania na budynku które zasłaniają nam dostęp do światła oraz powietrza itp.

2. Czynszu nie możemy zmniejszyć z tak banalnych powodów jak: cieknący kran czy przepalona żarówka na klatce schodowej.

3.  Nie można również zmniejszać czynszu, jeśli podczas podpisywania umowy najmu wiedzieliśmy o usterkach, nawet tych większych, a pomimo tego zdecydowaliśmy się na wynajęcie tego właśnie mieszkania, jak również z tego powodu gdy w sąsiednim budynku trwają prace remontowe lub jeśli wiemy, że sąsiedni budynek jest w opłakanym stanie bowiem logicznym jest spodziewanie się w nim remontu prędzej czy później.

4.  Jeżeli stwierdzamy, że mamy prawo do zmniejszenia czynszu, pierwszą rzeczą do zrobienia jest powiadomienie właściciela mieszkania o usterkach (telefonicznie lub pisemnie w zależności od wagi usterki). Nie ma znaczenia czy chodzi tu o uszkodzoną rurę wodociągu, czy uciążliwe hałasy z budowy, Vermieter powinien od razu na usterki te zareagować. Jeżeli zauważymy, że Vermieter nic sobie z tego nie robi, to musimy wszelkie usterki opisać i z terminem naprawy pismo to wysłać do niego faxem albo listem poleconym z potwierdzeniem odbioru (per Einschreiben mit Rückschein).

5. Od dnia dostarczenia listu Mieter ma prawo czynsz zmniejszyć (§ 536 BGB).

6. Usterki bardzo dokładnie trzeba opisać.

Nie wystarczy jeśli napiszemy: grzyb na ścianie. Musimy podać dokładniejszy opis, np. grzyb znajduje się w kuchni po prawej stronie okna na wysokości 20 cm od podłogi. Czynsz można już wówczas zmniejszyć od następnej płatności do momentu usunięcia szkody lub usterki. Najlepiej również jeżeli będziemy mieli zdjęcia usterek.

7 Ustalenie wartości zmniejszenia czynszu nie jest nigdzie zapisane sztywno. Służy do tego tabela, gdzie są opisane różne przypadki i na tej podstawie można mniej więcej określić ile procent możemy czynsz ten obniżyć.

8. Jak obliczyć o ile możemy  zmniejszyć czynsz?

Wartością wyjściową jest czynsz brutto, czyli „Warmmiete”. Jeżeli dla przykładu nasz czynsz wynosi 700 euro, a wg tabeli możemy czynsz zmniejszyć o 20 %, to 700 x 20% = 140 euro wynosi nasza zniżka, jeżeli usterki trwają miesiąc. Wartość zmniejszenia czynszu musi być wyliczona z dokładnością co do każdego dnia.

9. Musimy również uważać na to aby nie odliczyć zbyt dużo czynszu, bo wówczas możemy otrzymać natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu.

10. Jeżeli nie jesteśmy pewni jak długo potrwają naprawy i jakiej wysokości powinna być zniżka, to możemy opłacać normalnie czynsz wpisując „Unter Vorbehalt” i po dokładnym oszacowaniu dopiero odliczamy wszystko. Robiąc w ten sposób unikniemy sytuacji opisanej w punkcie 8.

Poniżej zamieszczamy linki do stron, na których można uzyskać przydatne wiadomości na temat procentowego obniżenia czynszu z powodu utrudnień oraz niedogodności w użytkowaniu zajmowanego przez nas lokalu mieszkalnego:

http://www.mietrecht-hilfe.de/miete/mietminderungstabelle.html

http://www.mietminderung.org/mietminderungstabelle/

 

Treść zawarta w artykule ma charakter ogólny, nie wiążący w kwestii interpretacji przepisów prawnych, by je uzyskać należy zaczerpnąć informacji u osób wykwalifikowanych w omawianych w artykule kwestiach. Foto: Pixabay.com